- A+
最近有很多朋友私信问到吴江太湖新城的房子是否还能入手？这个问题涉及面比较广，简单谈谈个人的一点看法。
2022年是房地产不平凡的一年，后疫情时期加外围不利因素的影响，对整个市场的打击比较大，于是出现了诸多爆雷事件，具体的大家可以百度，在此就不展开讨论。
2022年6月23日，苏州2022年二批次集中出让17宗商品住宅地块，总出让面积102.9万㎡，总起价262.15亿元。结果显示，17宗地块全部顺利成交，总收金270.04亿元，平均楼面价14993元/㎡，平均溢价率3.1%。其中，3宗地块达中止价后经由一次性报价成交，其余14宗地块均底价成交。
简单的理解就是除了园区的几块地竞争较大，其他的地块均被城投托底成交，明显看出来苏州的新地成交并不火爆，园区作为苏州扛把子，义不容辞。
太湖新城要分为吴江和吴中两大区域，目前从基本面来看，吴江的太湖新城相对来说比较成熟，比吴中走的略快一点。所以相当一部分苏州的外溢客户选择到吴江太湖新城置业，大部分以投资客偏多。当然，如果目前仅仅是刚需，可以平衡工作地、入学、预算等考虑，选择性价比比较高的区域入手。同时，也需要兼顾到城市的未来发展。
影响房价的最重要因素就是位置，这里包括学区、商场、交通等，对于安居就业的上班族来说大部分人都希望房价上涨，来对冲贷款利息，担心房价下跌。这几年的疫情黑天鹅已经造成了就业的不稳定，如果高昂的贷款导致断供，这是最悲惨的结局。
回过头来看，吴江太湖新城的核心区域是以吾悦广场、爱琴海购物中心为主的几大商业体的环绕区域，未来还有太湖边以奥特莱斯为首的新太湖核心。目前周边房价24000-31000元/平米不等，相比较17-18年入手的已经上涨约30%-40%。房价的上涨需要看到逻辑，苏州湾的区位因素不用质疑，但是需要分析在吴江就业的人群是否可以支撑起足够高的房价？
苏州作为强二线城市，对高新人才的吸引力还是很大的，同时吸收上海的外溢人群，不可否认未来的新苏州人会越来越多，但是新的人口数据在锐减，这是需要面对的实际问题。从整个苏州大市来看，园区依然是首选，所以未来仍然有大量的人口涌进园区，所以园区规划了胜浦和吴淞江两大区域承接。
那么其他区的核心区就显得至关重要，鸡头和凤尾的选择是纠结的，如果后续人口增加不及预期，那么这部分人优先选择的是园区的新城，而不是吴江太湖新城。
另外，吴江太湖新城的房价已经高企，未来的城市界面规划和新市民能不能撑起这么高的房价？想选择吴江太湖新城就要考虑，它的房价能不能到达4万的行列？在中央房住不炒的大原则下，同等价格是否上车园区比较合适？
玩过游戏的朋友不知道对巨某公司的某途游戏有印象，早期开服的时候只有5-6个区，等到人多加入就会增开很多区，再后来还会不停的开新区。第一种开新区是人太多了，服务器拥挤造成游戏卡，玩家体验差，第二种开新区是没有新玩家了，老玩家已经获得大量成熟装备，新玩家在老区没有了游戏体验，开了新区就可以吸引一部分老区的不得志玩家和新入服玩家，重新起步。当然了，新玩家不可能无穷无尽，最后就要不停的合并。
开新城的逻辑是不是有点相似？等到新玩家没有了，城就空了，那么房价还能起来么？
