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后视镜 | 靠后视镜是看不到未来的？
正常情况下，历史马后炮不可取，黑天鹅灰犀牛事件也让宏中观预测苍白无力，但如果在未来可见的一两轮周期，有很强硬的逻辑或者政策告诉我们，越来的路是越来越窄的，围墙是越垒越高的，这个时候老司机一定清楚，后视镜是可以预测未来的。
正如车评一般，单款车型的点评启发意义不大，PK才能帮你做决定，这个问题于2021年7月，也就是这一轮分化行情的尾端提出，我于2022年下半年在知乎上看到这个问题。
后视镜的给我提供的视角为：
中海康城两房以紫罗兰街为代表，从2020年初的4.2w，冲高至21年中旬的6w后回调10%。
万科欧泊94平竖厅三房两卫，从2020年初的3.9w冲高至5.5w后回调了10%。
但是：中海康城即便被三大主干道割裂，且不提铃兰街102-110平四开间朝南、且不提一楼带花园这类容易冲高单价的户型，只拿出比较安静靠里的嘉兰街96平三房一卫，也是轻松冲高至6.5，也就是说中海康城的天花板KO万科欧泊。
而一个楼盘的天花板单价，代表的是所处板块价值的认可。也就是说从后视镜，我们可以看到一个板块的天花板，它能吸引到的New Money天花板。
通过后视镜确定了板块天花板，你要做的便是确保你选的小区+产品就是天花板之一即可。
放在知乎这个问题，核心是：
1. 万博V.S广氮-奥体天花板
2. 中海康城、万科欧泊是否是各自板块的领涨楼盘
而后视镜已经告诉我们：
中海的嘉兰街96平，铃兰街102-110平四开间朝南，万科欧泊的94平竖厅三房两卫是该板块领涨天花板之一。
后视镜也告诉我们，即便番禺有19年放开人才政策的加持，万博还是被广氮-奥体KO了。为什么？
从板块、楼盘优劣势，我们来缕一缕后视镜没呈现给我们的中海康城KO万科欧泊过程：
板块之争
◆ 广氮-奥体 V.S 万博 ◆
如果我在板块前面把他们的爹妈带上，天河V.S番禺，你会发现天河广氮-奥体V.S番禺万博就像寒门学子考上清华，被g二代、f二代躺赢的骨感现实。
天河的沿江发展，透过东西主干道划分出的房产圈层也格外显眼。
临江大道独一档
第二档靠黄埔大道
第三档靠中山大道
第四档不越过广园
第五档靠广园
第六档越过环城
现实便是即便天河拿出富四代，也干赢了寒门学子番禺万博。
富四代的定位也很明显，类似海珠创新湾西侧，做天河居住板块，把优质中产的消费留在天河，往东西的深度不够，有可能外流其他区。往南靠江的成本太高，位于南北中间地带的富四代无疑是最优解。而对于广氮-奥体的规划，无疑也如此。
随之而来的行动便是改控规，于2018年将广氮-奥体片区变身天河智谷，围绕奥体中心建设广州东部生态宜居区域。
2所十二年一贯制、4所九年一贯制、1所完全中学，1所高中，3所小学，13所幼儿园；2所综合医院;
2条城际轨道：广佛环城际、穗莞深城际;
5条城市轨道：21号线、4号线、19号线、新增东知快线、23号线;
以上规划兑现进度条接近刚开始且稳步推进的状态，而万博那边，自身进驻的企业半生不死，但番禺留给他的时间也不多了，毕竟还有很多穷亲戚得接济，通过南大干线，万博从天河海珠获取的养分正接济给广州南站，汉溪长隆、万博商务区、国际创新城、莲花湾等番禺重要功能区。
板块上的PK确实很骨感，万博蛰伏多年，寒门出贵子，无奈刚有起色，便要拖家带口，富四代在改控规为天河智谷后，兑现的速度正在加快，清华附中和贴着智谷边界的天河执信就是例子。家大业大的天河，也不需要它做多大贡献，老老实实守住家业即可。板块内可以出让的住宅用地也接近尾声，在天河第四圈层，刻意浪费出大量的绿地，在PK前就已经告诉你答案了。
楼盘之争
◆ 中海康城V.S万科欧泊 ◆
其实这两个楼盘的对比不是很有代表性，万科欧泊和中鼎君和名城第一期PK会更妥当些，都是刚需过渡盘，都是一线直达猪城的通勤优势，都是次新盘。
优劣势分析
中海康城
学位向好，定位刚改
中海康城手握学位向好以及低容积率，保底中海康城小学+奥中，其中奥中设立两个重点班在中海康城校区。智谷片区的教育在初中、高中入学需求高峰即将到来的背景下不断兑现，使得康城定位更靠近刚改盘，这一点是楼龄劣势无法掩盖的。
清华附中分两期建成，一期位于天河区智谷片区，毗邻广东奥林匹克体育中心，占地约80亩，办学规模包括高中、初中、小学共72个班。待二期校园建成后，将一期校园定位为小学和初中校区；二期选址天河区东北部天河智慧城国家级高新区软件园，占地约245亩。
执信天河办学规模为90个班（其中初中30班，高中60班），每班50人共计4500个学生。由此解决天河原有高中集中在五山、体育中心、沙河一线的不均衡问题，其中的初中部目前面向面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学等公办小学招生。
珠村小学招生地段范围包括丽珠花园、安厦花园、珠村范围、翠屏邻东小区、富力花园小区、景安花园 、力子园、丽都花园，今年计划招收4个班。
吉山小学招生地段范围包括吉山村范围（包括天河区东新街、西新街、新路街；吉山上街、吉山下街；岐山大街、岐山小街、岐山北街；大淋岗街），计划招收3个班。
灵秀小学招生地段范围是天宸原著花园、天宸原著花园（扩展）、招商雍华府、金地公馆、帝景山庄 （待其配套小学交付使用后再调整)，计划招收6个班级。
天河区奥体东小学招生地段范围天合尚悦花园、天合尚居花园、华悦山庄，计划招收4个班级。
这里只释放了17个班的名额，同时执信天河在此的决心在各份文件中都可见一斑，广氮奥体地区均会被已经开放的17个班以及剩余13个班名额抬轿。
低密度小高层
广氮奥体片区受制于岑村机场限高的问题，在享受了频繁的噪音同时也享有了低密度小高层，这在广州划定的开四停四区域算稀缺资源。
双地铁物尽其用
双地铁中的L4有始发优势，L21放在往员村方向通勤便是纾困作用，价值不大，但如果是往科学城方向，那便是如虎添翼，毕竟天河区初升高的优势，黄埔目前短期内难赶上，中海康城刚改的定位再次夯实。
曝光量足
天河智谷控规中的住宅地块稀缺，因此广氮新盘挤牙膏出货，南北向价差拉大，中海康城性价比凸显。
车陂路隧道年底通车，在琶洲没有好货好学位供应的情况下，车陂路周边的楼盘均会受益，且是持续曝光。
优劣势分析
万科欧泊
无论是分化还是普涨行情，都存在板块轮动，意思是最先被青睐的一定先走量再走价，直到该板块价升到买家爱不起了，发现其他板块的洼地，板块轮动形成。
大概的走势便是单数年年末领涨-双数年不涨-横盘-单数年末领涨。
以往的普涨行情是因为水量充足，总能雨露均沾，在水量不足的情况下，再加之投资门槛提升，犯错成本提升便导致了追涨，板块没有轮动，就演化出了分化行情。
此次分化行情，始于2020年3月，天河黄埔先行9个月之后，伴随着海珠拍地地王的热情，海珠才开始接水，在此期间番禺基本不动，只有一个例外，那就是万科欧泊。
板块上虽为番禺扛把子，但能跳过海珠走独立行情的万科欧泊，一定是在产品上对广州大道南、工业大道完成了某种程度的碾压。
双地铁优势，尤其是L18
L18一开通，通勤主城区优势拉满，以前只有L7的时候，步行到地铁站时间为15min，通勤甚至比不上番禺广场，即便后开通的L18地铁距离达到步行20min，经此一役，祈福，金山谷大量通过L22经番禺广场转乘的购买力深切体会万博只需一半通勤时间，万博顺理成章成为区内标杆。
商业
广州这个干饭人的城市，商业配套且不跟成都比较了，即便比起隔壁二线佛山，也是脸都不要了。
因此成片的非单一的商业配套，在广州是比地铁还稀缺的要素，万博商圈抄天河北商圈作业就差把标点符号也抄了，天河城+海印+沃尔玛山姆+万达广场+盒马鲜生在广州目前是屈居第二的存在。
产品稀缺：
番禺作为接受广州外溢最成功的区域，以时间换空间是主打优势，因此刚需户型并不多，那么欧泊A1-5栋，95方的南向望别墅的三房两卫竖厅户型便显得尤为珍重，在万博辐射区域也只有雅居乐挪威森林、锦绣香江紫荆园敢掰掰手腕了。
教育一般：
省一级变镇一级的痛还在，但在番禺这点问题便被缩小了，毕竟人家本来就是给你过渡的，到了小孩三四岁，该走就走，同样的道理，你总不能端起碗6万买了和樾府，放下碗骂人家配村小。
地铁距离（瑕不掩瑜）：
L7万博1km，L18万博1.3km，这个距离在我们看来转乘成本已经过大。
但L7解决的是从0到1的突破，这一点让万博接棒星河湾，成为番禺房价新的制高点。
L18的快弥补了转乘成本高这一点，这一点让万博能够跳过海珠，接受天河较好的购买力外溢。
后视镜也告诉我们，群众接受了这一点。
总结：
刚需天花板低于改善：
即便中海康城的楼龄，面积段难称改善，但低密度+不断向好的学位可以弥补这一点。
近郊的选筹逻辑依旧是地铁+次新+刚需户型，这一点也不是万科高瞻远瞩，而是人家本来就是国内第一批学习日本蜗居的企业，这个面积段对比原有的八大金刚以及海珠工业大道、广州大道显然有很大优势。
在主城区投资标的分化上涨的情况下，下一轮入场的门槛提升了，也就再次筛选了客群，如果说这一轮分化了10%，下一轮便是8%，在路越来越窄的情况下，后视镜不再是马后炮，而是帮你精准呈现板块天花板以及楼盘产品力是否能跟上板块涨幅。
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