饥饿营销不只是苹果的专利，早很多年汽车销售们就在熟练运用。明明有足够现车，但却故意告知买车客户市场太火爆，货源紧张，你看中的车必须得等，若不想等，可以多付约10%的车款插队提车云云。通过这种骚操作让汽车经销商在很长一段时间里拥有暴利，靠此发家致富者众。但花无百日红，当能卖的车和卖车的越来越多而没车的人越来越少之时，4S店、汽车消费金融等存量玩法就不得不开始了。
饥饿营销在房地产行业被玩到了极致，既获取短期最大价值，还享有长期增值价值。大家买车就为了用，没谁买辆车回家放着落灰的；但买房不同的是，除了用还可以放着等升值后再卖出去。因此，理论上的房地产市场拐点高度会数倍于汽车市场，而拐点后存量玩法的难度和复杂度也会更高。
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不动产私募补全存量拼图
2015年启动的物业费收益权资产证券化（ABS）和租金收益权资产证券化（ABS），2018年启动的物业管理企业批量上市，2020年启动的公募REITs（私募退出的主要方式之一），将于2023年3月1日启动的不动产私募投资基金，国家在一步步补全存量不动产的运作工具，也在一点点释放存量不动产的价值空间。
各种运作工具推出的初衷都是为了给优质企业或有能力团队增加杠杆，让能力能被释放或者快速壮大。上述各种工具的推出顺序也是其杠杆大小的次序，不动产私募的风险最大，其杠杆也是最大的，其理论杠杆能达到10000万倍。
如上图，普通合伙人（GP）相当于执行董事，有限合伙人（LP）相当于非执行董事或股东。GP出资1%，负责基金运营，承担无限责任，提取20%收益；LP出资99%，不参与运营，承担有限责任，提取80%收益。一层结构能实现100倍杠杆，而通过二层结构就能达到10000倍杠杆。
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无/负现金流不动产项目太多
网上相关信息及数据很多，此处仅列举主要类别：
1）各种法律或债务纠纷被法院冻结的不动产资产
2）因暴雷而休克的地产开发公司抵押给各类金融机构的不动产资产
3）过百万亿城投项目中的绝大多数不能创造正现金流，包括公路、城市轨道设施、机场设施、城市产业园等
4）各大央企在地产增量时代以产业地产等方式自持的不动产资产，不论自用还是商租，绝大多数的效率或效益并不好
5）商业综合体、商业街、临街商铺等纯商不动产项目受电商挤压，即使没有疫情因素也大多日渐没落
6）商业办公楼类项目受大多产业扩张停滞或收缩的影响，实际空置率攀升，租金增长受挫
7）很多城市体育馆、博物馆、图书馆、展览馆、公园等城市公共设施仍为纯财政支出型项目
8）政府办公楼、央企国企办公楼、大型企业办公楼等机构自用项目其使用率极为饱和，沉淀了很多资金，但资本效率极低，最多做做抵押贷款
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增量时代的空间产业稀释效应
不动产现金流最终需要各类产业企业或机构买单（租金或应按市场租金水平列支的不动产使用费），但在增量时代空间产业具有明显的稀释效应，即整体产业扩张速度远低于不动产空间面积的增长速度（包括增量面积和老旧改造再利用面积等）。
空间产业稀释效应的一个重要原因是产业资本除自己投身房地产开发外，没有其它方式能深度分享不动产增值的超额收益。
1）2010年之后，各产业龙头企业除极个别外都以产业地产或相关概念深度介入房地产，住宅或公寓、商业、产业办公等按一定比例配比开发，原本是其它不动产项目现金流的相关产业内容自然要装到自有项目中以壮声势，填不满的面积还要挖周边成熟项目墙角。这样不仅稀释了整体空间现金流，另外自用面积能更奢侈且无租金或超低费用，进一步消弱不动产现金流强度。
2）商业零售市场每年虽然有一定增量，但电商已陆续抢走超过50%的市场份额，而每年新增商业面积还很大，双重稀释效应让很多商场或商业综合体不断提高调商频率，拼命催孵新型商业内容。调商以餐饮、教育、儿童娱乐产业为主，本质也是在争抢其它不动产项目的现金流能力；催孵需要支持，能否存活还有一定市场风险，也拉低了整体租金水平。
3）每个人的在线时间越来越长，这种趋势不可逆，留给线下的时间自然越来越少。工作、会议、学习、订餐、娱乐、健身等各种在线解决方案越来越成熟，在家能干的事情越来越多。这样依赖线下人流的不动产项目的现金流能力也被大幅稀释。
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产业能力的深度融合是关键
房地产在大产业分类中被归为其它金融类，代表的是金融资本的利益，增量大跃进也就是金融资本独享超额利益的大扩张，同时也意味着产业资本受到挤压和限制。
但拐点之后，钱直接生钱的金融资本逻辑难以为继，而存量逻辑所需现金能力又必须要有足够的产业资本支持。
要想盘活存量不动产，国家一定会让拥有可持续且能增长现金流的优质不动产项目拥有远超普通项目的资本化估值，这样投资者不仅能获得运营收益分配，还能分享资产估值提升的超额收益。只有具有超高回报的预期，才能吸引民间资本大规模快速地投入到不动产私募基金中来。
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产业资本也可以成为GP
基金管理人具有很高门槛，必须具有很强的金融背景才能获得资格，私募基金必须由具资格的基金管理人托管，收取2%的托管费。但基金管理人并不必须是基金的实际控制人，投资管理机构也可以成为基金的实际控制人，而其门槛要远低于基金管理人，产业资本可以成为基金的实际控制人。
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并非只针对富人资金
网上有观点说不动产私募基金只是冲着至少有1000万闲置资金的有钱人去的，这种理解是错误的。
证监会颁布的《不同产私募投资基金试点备案指引（试行）》明确规定：主要出资人和实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方。不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于 1000 万元的投资者。其中，有自然人投资者的不动产私募投资基金，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的 20%。以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于不动产私募投资基金的，应当穿透核查。但基本养老金、社会保障基金、年金基金等养老基金，慈善基金等社会公益基金，保险资金，金融机构发行的资产管理产品，在境内设立的面向境外投资者募资的QFLP试点私募基金除外。
规定中明显对自然人投资者进行了限制，并在申请条件上明显在鼓励全机构投资者，资本金从50亿下调为30亿，累计管理资本金从100亿下调为60亿。另外，机构投资者类型十分丰富，其资金来源基本覆盖所有群体。
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短期具抄底潜力的项目
1）法拍不动产、抵押逾期不动产项目中具有运营潜力的低价项目或项目包
2）高增长高确定性领域的重资产存量项目，如数据中心（本地化算力需求会越来越大）、储能项目（能源效率的短板）...
3）已被饱和利用但未租金化的政府及企业办公或产业不动产项目，政府或企业可以更换一种持有方式，将固定资产变现，还有机会获得运营收益与超额资产增值收益
4）在保证核心功能前提下允许多元创新运营的城市不动产项目（体育馆、博物馆、图书馆、展览馆、公园等）
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但可持续的存量资产盘活最终还得依赖于整体产业资本的持续扩张。